01说好的贷款呢 还是先评估下自己的能力吧
贷款是很多人在买房时都会做出的选择，毕竟很多人都不是家里经济条件很不错，一下子就能全款买房的。但是说到贷款买房，如果想要成功取得贷款，最好还是坚持好六大准则才可以，并且也要注意好几点事项。
1、对家庭现有经济实力作好综合评估
家庭的经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分，只有将这些都评估好，才能够确定购房的首期付款金额和比例，让房屋贷款更加合理化。
2、对家庭未来的收入及支出作出合理预期
一般来说，家庭的收入可能会受到工作单位性质，行业前景等因素影响，在预期时要综合考虑，而家庭支出就要考虑到结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等，要对每个月的收入支出都做好计划，避免入不敷出。
3、计算好自己的还款能力
还款能力很重要，其计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额，最好不要出现不能及时还款的情况，也不能影响到生活质量。
4、学会计算自己的可贷额度
借款人的可贷额度可以这样计算，可贷额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限，借款人要计算好自己的可贷额度，让贷款合理化。
5、组合贷款的最优组合原则
公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少，因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
6、首期付款的宽松原则
首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
02为什么最优惠的房贷利率都是别人的
大多数的购房者购房时都要申请银行贷款，但在申请的过程中却常会生出这样的疑惑：为什么最优惠的房贷利率别人申请得到自己却申请不到？自己明明先申请的贷款，为何后来者反而先拿到银行贷款？是什么在左右房贷利率？最近，有网友曝光了关于房贷的4大潜规则，要买房的朋友们不妨了解一下。
潜规则1：价高者得
然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。
潜规则2：捆绑销售
在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费“潜规则”在各家商业银行中并不少见。
对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。如果遭遇房贷搭售的潜规则，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。
潜规则3：不同楼盘利率差别化
贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。一国有银行房贷经理曝房贷利率定价“潜规则”：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
潜规则4：“空白合同”
空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”。银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。
毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。
律师提醒各位消费者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
04这4种情况可以获得优惠利率
随着年内多次降息，不少银行都陆续调整买房贷款优惠政策，但是对于购房者来说，优惠利率并不容易获得，银行通常会在优惠利率之后附上很多条件。那么，普通购房者怎样才能获得优惠利率呢？
一、客户信用记录要良好，不能有污点
信用记录良好是获得优惠利率的最低门槛，如果信用记录不好，优惠基本免谈，所以大家平日要多重视自己的信用记录，不要因逾期而影响办贷款。
二、还款能力是关键
这里的还款能力不单指贷款申请人的月收入要高且稳定，如果申请人能提供一定的资产作为抵押，也是证明财力的一种方式。很多银行要求客户工作性质为公务员或者在500强企业就职，其实也是对客户还款能力的一种变相要求。
三、购买银行产品作为折扣利率的交换条件
银行提供优惠利率的同时也意味着其获利空间在减小，所以如果客户能购买银行其他产品如理财或有一定额度的定期存款作为利益的交换，银行会更愿意提供折扣利率。
四、贷款额度越高通常折扣越大
很多外资银行对客户的贷款额度非常看重，如果客户的贷款额满足一定条件且资质较好，就会获得折扣利率。一般来说，贷款额度越高，则折扣力度越大。
04你的未来你做主 最划算的还贷方式
买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，许多人因为经济逐渐宽裕等原因而想将房贷提前还款，以减轻压力，那么房贷提前还款划算吗?
提前还贷方式：
那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：
第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金，贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
那么怎么规避这些“陷阱”呢？两个办法，第一不要提前还；第二，当然是少贷款，贷款钱越少你就越少吃亏。
沈龙
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