农村贷款融资难 “三权”抵押来破题

随着社会发展，农村融资难题日益凸显，为解决农村贷款难、贷款贵的问题，国家及各地政府大力发展“三权”抵押贷款，破解农村融资难题，为现代化农业发展提供良好的资金支持，加速了社会主义新农村的建设。

1“三权”抵押贷款是指哪三权？

“三权”抵押贷款是指哪三权

“三权”抵押贷款是指农户可以依靠农村居民房屋产权、林权和土地承包经营权等“三权”来抵押融资，在目前全国银根紧缩，央行相应提高存款准备金率和基准利率，全国放贷速度减缓，许多政府性放贷行为失效的背景和形势下，各地方县级城市出台一系列惠农举措，大力推进“三权”抵押贷款，对破解农户缺资瓶颈，助推农户万元增收发挥了积极作用。

“三权”之农房抵押贷款

农房抵押贷款指的是属于借款人自己拥有的房屋作为抵押担保的贷款。房屋处所应与借款人户口所在地一致，且依法取得《房地产权证》或《集体土地使用证》和《房屋所有权证》，且承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。

贷款程序为贷款人申请调查价值评估审查审批签订贷款合同抵押登记（国土局）贷款支用放贷贷款偿还。

“三权”之林权抵押贷款

指的是家庭承包或流转方式取得的集体林地承包经营权、林木所有权等，以及法律法规及国务院规定的其他林权可用于抵押的一种贷款。根据借款用途、林业生产周期、林权证规定的林地使用期限等实际情况合理确定贷款期限，最长不得超过8年。

“三权”之土地承包经营权抵押贷款

该土地需依法取得《农村土地承包经营权证》，而承包经营权剩余年限不少于5年，并具备持续生产能力的果园、养殖场、农业种植基地、现代休闲农业等较高价值的农村土地；贷款原则上用于规模种植业和养殖业、农产品加工、农家乐经营等涉农资金需求。

2农村“三权”抵押贷款难处

农村“三权”抵押贷款难处

“三权”抵押贷款为解决农民融资、担保、创业等问题进行了有效尝试，取得了较好效果，但是在具体实践中，农户、商业银行、担保公司、政府等参与方均反映其存在多方面的困难和问题。其中，理发上的限制和障碍、价值难评估、资产变现难能问题尤为突出。

立法上的限制和障碍

这是目前农村“三权”抵押所面临的最大的法律问题。无论是作为民事基本法的民法通则，还是与农村三权相关的土地管理法、担保法、农村土地承包法、物权法等相关法律大都未明确规定农村三权可以进行抵押或是通过抵押方式进行流转，更多的是隐含的限制或禁止。作为一种特殊的不动产财产权的流转，必须符合现有的法律规定，特别是农村土地承包经营权、居民房屋和林权作为一种具有保障民生属性的特殊物权，在其流转过程中不可避免地遇到诸多法律限制，容易诱发其他法律争议和法律纠纷。

价值评估难抵押登记成本高

受区位交通、林木类型、生产周转等因素影响，“三权”价值认定主要凭主观判断，健全的评估机构较少。以林权的评估为例，由于林地分布主要在山区，地理位置偏僻、交通不便，因此评估过程需要投入大量人力物力，加之目前林权评估资质的专业评估机构少，因此收费较高。特别是土地承包经营权价值确定，更没有评估机构评估，其价值均由农户和银行根据当前市场价值或经验判断，未对土地进行具体分析，导致土地承包经营权真实价值难以合理确定。

另外“三权”抵押等级成本高，效率低，一是农户办理“三权”抵押登记需要到区、县城办理，造成抵押登记费时长，农民往返费用大，成本高。二是登记手续较复杂，如客户采用农村居民房屋办理抵押贷款，在办理登记时原农房档案未上机联网，需要到当地农房办档案室查找抵押房产档案并借出复印，登记机关才登记，手续繁琐，效率低下。三是“三权”抵押办法中部分条款不利于操作。

“三权”资产处置变现难

处置抵押品缺乏明确的法律依据，不利于有效防范贷款风险，正是基于以上现状，以及中国“熟人社会”的国情，导致不但无法有效解决农民贷款难问题，银行贷款风险也无法克服，还会造成很多矛盾纠纷。一旦“三权”抵押贷款形成不良，“三权”资产处置变现将面临诸多的困难。一是由于未办理“三权”抵押登记手续，无“他项权证”，导致抵押担保合同无效，既使办了抵押登记手续，但由于法律上的限制和冲突，也很难得到法律的有效支持；如我行2011年前办理的农村住房抵押贷款，至今年陆续到期，在部分借款人不按期还款后，诉讼到法院，因农村住房无法通过正常拍卖程序处置，只能由本村农户买受，受地方风俗和借款人诚信度影响，借款人干预诉讼执行。二是“三权”流转市场未建立，不能进行正常流转；三是农民的土地和房产是赖以生存的物质基础，国家也一直重视对“三农”的保护，使贷款诉讼执行的难度加大。

目前，农村资产流通转让体系不完善，缺少相应的抵押物处置平台，与之配套的要素市场建设相对滞后，借款人一旦出现偿债风险，金融机构抵押权难以快速处置变现，其债权不能得到有效保护。虽然，为鼓励农村“三权”资产的合理流动，多地先后成立了农村土地交易所等农村产权交易平台，但由于受成立时间短以及法律障碍、市场化程度低、服务产品单一，交易网点布局少等因素影响，其交易活跃程度有限，制约了“三权”的流动性，加大了“三权”抵押担保中贷款人违约时抵押物的变现风险。

风险防范和补偿机制不全

目前全国很少有专业的农业保险公司，而且针对“三权”抵押贷款中的自然灾害、森林火灾、病虫害等，也没有相应的保险公司介入，政策性农业保险覆盖面较低。虽然目前有些地区政府建立了“三权”抵押融资风险补偿基金，对金融机构“三权”抵押贷款本息损失给予一定比例补偿，但是从实际情况看，补偿条件较高，范围较窄，金融机构发放“三权”抵押贷款形成的损失不易获得补偿。

3“三权”抵押贷款困境对策

积极发展农村“三权”资产评估体系

“三权”抵押贷款困境对策

为突破“三权”资产评估面临的困境，建议由政府牵头，抽调科研院所、商业银行、担保公司等机构的资深研究人员组成联合攻关小组，制定完善适合重庆自然环境、风土习俗等的“三权”计价办法与标准。成立以政府为主导的“三权”资产评估机构，同时支持社会评估、会计等中介机构进入农村产权评估市场，以期建立一个完善的、低成本估值的和多元化的农村资产评估体系，在发展农村资产评估市场，促进就业的同时，降低“三权”抵押融资成本。

努力培育更加活跃的“三权”交易平台

为促进“三权”资产的合理流动和变现，建议加大“三权”交易的宣传力度，丰富重庆农村土地交易所、涪陵林权交易所等市场的交易产品，规范交易规则，简化交易程序，努力扩大农村产权交易规模和范围。同时，建议在“三权”交易市场中适当引入私人资本，提高农业市场化程度，促进农村资本与社会资本有机结合。

完善“三权”抵押登记及操作规程

为完善、优化“三权”抵押登记和操作规程，建议如下：一是尽快完善制度，将“三权”抵押登记权限下放乡镇，或者由区、县政府派专人驻点乡镇，以提高“三权”抵押登记效率；二是优化登记手续，建立农村居民“三权”资产联网资料库，实现全面网上登记；三是整合区、县的“三权”抵押贷款初始登记制度，形成全市统一的抵押操作实施细则。

优化风险化解和补偿机制

为化解“三权”抵押融资面临的风险，特别是事后处置风险，建议如下：一是以政府为主导，建立或引进农业专业保险公司。二是设立农村“三权”抵押融资专项发展基金，用于对涉农担保收费不足2.5%的，予以差额补足；对涉农担保主体按在报余额1%的标准给予补贴，用于提取担保赔偿准备金。三是成立政策性“三权”资产管理公司，对因“三权”抵押融资造成的不良资产进行化解、整理、处置，解决金融机构的后顾之忧。同时，资产管理公司也可成为“三权”资产交易市场的做市商，以增加“三权”交易的流动性，扩大农村资产交易的深度和广度。