辽宁：个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务办理指南

自2023年4月26日起，辽宁省省直住房资金管理中心有序受理省直缴存职工的商转公申请业务。

一、贷款对象

在辽宁省省直住房资金管理中心（以下简称“省直中心”）按规定连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的单位缴存职工，在沈阳市购买首套或第二套自住住房（含新建商品住房、二手住房）时办理了个人住房商业贷款的，须以本人（以下称借款申请人）或本人及配偶（以下称共同申请人）的名义申请商转公业务。

二、申请条件

1、借款申请人及共同申请人具有合法有效身份证件；

2、借款申请人及共同申请人具有完全民事行为能力；

3、借款申请人及共同申请人具有偿还贷款本息的能力；

4、借款申请人及共同申请人至少一方是在省直中心缴存住房公积金的单位缴存职工；

5、借款申请人及共同申请人首次申请住房公积金贷款；

6、原商贷银行同意提前部分（全部）偿还商业贷款；

7、借款申请人及共同申请人名下除申请商转公的1笔个人住房商业贷款以外，不得有其他住房贷款，且该笔商贷已偿还5年（含）以上，近2年内无逾期还款记录；

8、原商贷所购房屋用途为自住住宅，并且位于沈阳市行政区域内；

9、原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》或《不动产权证书》，除原商贷银行外，该房屋无其他抵押权人；

10、原商贷所购房屋竣工使用年限超过35年或列入拆迁范围的住房，不再受理商转公业务；

11、借款申请人及共同申请人同意提供中心认可的贷款保证方式；

12、借款申请人及共同申请人申请住房公积金贷款符合国家和沈阳住房公积金管理委员会规定的其它条件。

三、办理流程

预约：商转公业务实行受理预约制，职工拨打省直中心预约电话024-23496892进行预约，预约成功后，按约定时间，到省直中心办事大厅办理。

（一）“顺位抵押”商转公办理流程

1、借款申请人提交申请，审核签约。借款申请人及共同申请人按预约时间到省直中心办事窗口提交商转公申请要件。省直中心依据商转公政策对商转公申请条件及要件进行初审、复核，审批通过后，打印借款合同等合同文本，借款申请人及共同申请人在上述文本上签字确认。

2、原贷款银行接收审批商转公申请。借款申请人及共同申请人委托公积金中心向原贷款银行提交商转公申请。银行审批同意后，将同意商转公相关信息直接反馈给省直中心。

3、办理顺位抵押登记。办理房屋顺位抵押登记，将省直中心登记为原商贷所购房屋的第二顺位抵押权人。

4、发放公积金贷款，办理提前还贷业务。公积金中心将商转公资金划拨至原商贷银行指定账户；原商贷银行按约定时限将商转公资金转入职工原商贷还款指定账户，并将还款信息传递给省直中心。

5、邮寄借款合同。公积金中心将借款合同等资料邮寄到借款人指定地址。

（二）“先还后贷”商转公办理流程

1、借款申请人提交申请，预审确认。借款申请人及共同申请人按预约时间到省直中心办事窗口提交商转公预审要件,申请办理商转公业务。省直中心依据商转公政策对商转公申请条件及要件预审，预审通过后，借款申请人及共同申请人签订《商转公贷款预审确认单》。

2、借款申请人到原商贷银行提交申请，提前全部还清商贷、注销抵押登记。借款申请人及共同申请人到原商贷银行提交提前还清原商贷申请，并于30日内办完原商贷全部结清和抵押注销登记业务。

3、借款申请人到省直中心签订借款合同，办理抵押登记。借款申请人及共同申请人带相关要件到省直中心办事窗口，省直中心对相关要件进行初审、复核，审批通过后，打印借款合同等合同文本，借款申请人及共同申请人在上述文本上签字确认；在担保窗口办理房屋抵押登记，省直中心为原商贷所购房屋的唯一抵押权人。

4、发放公积金贷款。省直中心将商转公资金划拨至借款人个人账户。

5、邮寄借款合同。省直中心将借款合同等资料邮寄到借款人指定地址。

四、办理时限

商转公办理时限为15个工作日（“顺位抵押”方式的办理时限不含商业银行审批提前还贷的时间；“先还后贷”方式的办理时限不含借款申请人办理原商贷结清与注销抵押登记的时间）。

五、办理方式

商转公业务办理方式分为“顺位抵押”和“先还后贷”两种：

1、“顺位抵押”方式。原商贷银行是省直中心商转公合作银行的（目前合作银行包括：建设银行、工商银行和盛京银行。）可选择“顺位抵押”方式办理商转公业务。在“顺位抵押”方式下，公积金贷款直接划拨至原商贷银行账户用于提前偿还商业贷款，形成公积金+商业银行组合贷款，借款申请人无需提前结清原商贷余额部分。

2、“先还后贷”方式。原商贷银行不是省直中心商转公合作银行的，仅可选择“先还后贷”方式办理商转公业务。在“先还后贷”方式下，经省直中心预审通过的职工，须自筹资金先结清原商贷，撤销原商贷房屋抵押登记，而后省直中心办理商转公房屋抵押登记，贷款资金划拨至借款人个人账户，该方式只能转为纯公积金贷款。

六、办理要件

（一）“顺位抵押”方式办理商转公申请材料（适用于原商贷银行是商转公合作银行的，目前合作银行包括建设银行、工商银行和盛京银行）。

1、借款申请人及共同申请人身份证原件；

2、借款申请人本人Ⅰ类建行借记卡；

3、婚姻情况材料。其中，未婚借款人，需到中心填写未婚声明；已婚借款人，需提供结婚证原件；离婚借款人，需提供离婚证或法院判决书原件。

4、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》原件；

5、《个人住房商业贷款借款合同》原件。

（二）“先还后贷”方式办理商转公申请材料（适用于所有商业银行住房贷款）。

“先还后贷”方式包括商转公预审、商贷结清、注销抵押登记、签订借款合同、办理抵押登记等环节。其中：贷款预审和签订借款合同、办理抵押登记环节需职工到公积金中心提供相应要件。

在商转公预审时，须提供下列要件：

1、借款申请人及共同申请人身份证原件；

2、借款申请人本人Ⅰ类建行借记卡；

3、婚姻情况材料。其中，未婚借款人，需到中心填写未婚声明；已婚借款人，需提供结婚证原件；离婚借款人，需提供离婚证或法院判决书原件。

4、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》原件；

5、《个人住房商业贷款借款合同》原件。

在原商贷已结清并注销抵押登记后到中心签订借款合同时，另须提供下列要件：

6、原商贷结清证明原件；

7、《不动产电子登记（簿）查询证明》（借款申请人可通过“沈阳政务服务”手机app-服务-住房租房-登记簿证明，用于证明抵押登记已注销）。

七、贷款期限、额度计算及利率

（一）贷款期限

商转公业务的最低期限为1年，最高期限为30年。

商转公贷款期限计算公式：在35年减房龄、借款申请人或共同申请人公积金贷款偿还期限（法定退休年龄男60周岁、女55周岁减实际年龄）、最高贷款期限（30年）中取最低值。

在申请商转公时，借款申请人及共同申请人贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，即男65周岁、女60周岁。

（二）贷款额度

商转公贷款额度计算公式为：按当期住房公积金贷款额度计算公式算得的可贷额度（在贷款比例限额、还贷能力限额、账户余额倍数限额、最高贷款额度中取最低值），与原商贷剩余本金金额相比取最低值，再减去2个月原个人住房商业贷款月还款额，等于商转公贷款额度（取10000的整数倍）。计算公式中涉及的限额、系数、债务规定如下：

1、贷款比例限额

贷款比例限额为原商贷所购房屋的原交易价格，再乘以60%。

2、还贷能力限额

还贷能力限额=借款申请人及共同申请人缴存公积金的月工资基数（借款申请人及共同申请人近6个月的最低月缴存工资基数之和）×还贷系数（0、5）×12个月×贷款期限。

3、账户余额倍数限额

账户余额倍数限额等于借款申请人及共同申请人公积金账户缴存余额的22倍(公积金账户缴存余额不足2万元的，按2万元计算)。

4、关于家庭债务的审核规定

信用记录中存在尚未还清的车贷、消费贷等其他贷款、信用卡已透支额度、替他人贷款担保的，其债务额度在贷款额度计算过程中予以扣减，具体计算方法见商转公贷款额度计算公式。

5、最高贷款额度

职工单方缴存住房公积金的，商转公最高贷款额度为50万元；夫妻双方缴存住房公积金的，商转公最高贷款额度为70万元。当资金流动性系数大于1时，商转公最高贷款额度提高与资金流动性系数相同的倍数。

6、资金流动性系数

商转公贷款额度实行资金流动性系数调节。资金流动性系数与公积金贷款资金运用率挂钩，贷款资金运用率大于等于95%时，暂停商转公业务；贷款资金运用率小于95%且大于等于90%时，资金流动性系数为0、9；贷款资金运用率小于90%且大于等于85%时，资金流动性系数为1；贷款资金运用率小于85%且大于等于80%时，资金流动性系数为1、1；贷款资金运用率小于80%时，资金流动性系数为1、2。贷款资金运用率和资金流动性系数由省直中心定期向社会公布。

省直住房公积金贷款流动性调节系数目前按1、2执行。

（三）贷款利率

贷款利率执行中国人民银行的有关规定，并随中国人民银行利率调整而调整。根据住房和城乡建设部《住房公积金个人住房贷款业务规范》规定，首套个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）个人住房公积金贷款利率为2、6%，5年以上个人住房公积金贷款利率为3、1%。

第二套个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）个人住房公积金贷款利率为3、025%，5年以上个人住房公积金贷款利率为3、575%。

来源：辽宁省省直住房资金管理中心