存量房贷降息后，有人急了

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2023-10-12 9:07:40

记者调研发现，自9月25日存量首套房贷利率下调之后，借款人办理贷款置换业务、提前还贷业务的需求均有所减少。但以“房贷置换”牟利的贷款中介并未偃旗息鼓，反而加大营销力度，进一步降低转贷后利率水平。

“姐，最近推出了新的贷款产品可以置换房贷，利率最低只要2%，您考虑一下吗？”来自北京的张女士向记者反映，最近频繁接到助贷公司打来的电话，声称以极低的价格提供贷款置换业务。

助贷公司如何做到如此低息？银行如何配合审批？借款人面临哪些风险？记者对此进行深入调研。

“房贷置换”最低可至2%？

“房贷置换”业务的吸引力主要在于房贷与其他贷款之间的利差，在存量贷款下调之前，部分“高位站岗者”房贷利率高达6%以上，而由于近年来政策上对小微企业经营贷款、消费贷的倾斜，这两类贷款利率可低至4%以下，这就形成巨大的利差，让置换业务有了可乘之机。

但随着存量房贷利率的下调，原有利差变小，不少购房者就打消了置换的念头。

这让从贷款置换业务中牟利的中介公司犯了愁，为了寻找新增客户，贷款中介加大营销推广力度，并进一步降低转贷后利率水平。

“最近接到很多家助贷公司的电话。”来自北京海淀区的网约车司机王先生向记者反映。“我之前的房贷利率是5.85%，了解过转贷业务，后来听说可以统一下调利率，就没再考虑了，但没想到这段时间一天就能接到好几个推销贷款的电话。”王先生说。

目前供职于某金融服务公司的贷款经理杨超向记者表示，存量房贷降息后，他们的业务压力确实增大了，目前主要瞄准不能享受降息的二套房业主，或者流动资金紧张且有房产可抵押的客户，每天要从海量的电话列表中，找到有效客户并不容易。

此外，为了继续保持利差的吸引力，助贷公司也降低了贷款利率报价。

“目前，将房贷置换为经营贷，年化利率最低可至2.8%，只要信用资质良好，都可以办下来。”一家位于北京市丰台区面向全国提供贷款中介业务的助贷公司向记者介绍。

此外，还有部分中介声称可以帮助借款人拿到政府贴息，贷款利率还能更低。“我们抵押类贷款最低能做到3%，但可申请政府贴息，最高补贴1%，整体办下来利率仅有2%，贷款年限可达10年。”一家助贷公司工作人员陈旭阳向记者介绍。

办理流程深藏猫腻

记者了解到，办理置换业务，需先将现有按揭住房贷款结清，再将房产抵押给银行做经营类或消费类贷款。

具体来看，办理流程主要包括，提供相关证件，进行信用评估，银行审批，银行实地尽调，银行批贷，房产抵押公证、办理抵押、放款等多个环节。

此外，办理经营贷还需有符合要求的小微公司，“公司可以客户本人找，我们也可以给客户办，空壳公司就可以，不需要有正常经营的，但要满足成立满两年，且有经营流水，这些我们都提供。”某贷款中介告诉记者。

针对助贷公司的说法，记者查询多家银行办理小微企业经营贷的相关审批条件，除了需具备有效抵押物外，还必须有真实经营场所，真实从事与该公司在工商部门注册登记相关的市场经营活动，且能够提供真实账目和经营流水。

在记者询问空壳公司伪造流水能否通过银行审核时，多家公司均保证，“我们私底下与二十多家银行有很好的合作，总有几家可以办的，客户个人去申请肯定不行，但中介能够做到。”

此外，记者了解到，申请政府贴息优惠的难度同样很大，除申请条件有严格限制外，所需材料也有数十样之多。

对此，部分中介公司则回应称，“政府贴息是在银行放贷之后到相关部门申请的，我们可以帮忙准备所有材料，到时候也会带客户过去，但是能不能申请下来无法保证。”

银行客户经理可能“放水”配合

针对上述情况，记者采访多家银行信贷中心及贷款工作人员，了解到违规办理经营贷业务是监管部门及银行明令禁止的行为，但是也不乏有银行分支机构或个人为了业绩指标铤而走险。

“既然这些助贷公司能够办下来，那就说明银行在审核时一定有所放水。”某股份行贷款业务工作人员向记者透露，“其实并不难，贷款中介只要与银行办理公司业务的客户经理搞好关系就能实现。”

他进一步说，“虽然银行批贷、放贷有层层审批，但是客户经理作为前端审核人员发挥着重要角色，贷前对公司经营场所的实地审核、对公司流水的审查都由他们来进行，审查之后形成尽调报告提交贷款审批部门审核。而后台部门不会到实地进行二次复核，只要看到有现场照片、各项证明材料齐全以及有前端业务部门客户经理和领导的签字背书，基本就会通过审批。”

那么，客户经理为何会明知故犯，与贷款中介进行合作？

多位银行业内人士告诉记者，开户和普惠贷款巨大的业绩压力，是不少客户经理放水的一大动力源。

“近几年，小微企业开户和信贷有效需求有所降低，但是我们的业绩指标却有增无减，完不成任务就要扣钱。为了凑任务，不少胆大的贷款经理就会寻求与中介公司合作。”一名城商行贷款业务员告诉记者。

“此外，一般有房产抵押的借款人，属于优质客源，且其贷款的目的是用于置换房贷，还款稳定性较强，不太存在经营不善导致贷款收不回来的风险。因此，从风险角度考虑，部分银行分支机构也愿意承接此类贷款，这就造成银行会睁一只眼闭一只眼。”上述贷款业务员表示。

风险重重

多位业内人士告诉记者，这其中存在着多重风险。例如，成本方面，贷款置换通常涉及中介服务费、过桥资金使用费、借壳费等多项隐藏费用，实际办下来成本并不会降低多少。

更重要的是，通过伪造流水、包装空壳公司等手段通过银行审核，涉嫌骗贷，一经查处，贷款人会被追究相关法律责任。

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受记者采访时表示，银行贷款是有明确用途设定的，必须按照用途使用。低息经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，是助力中小企业开展经营的惠民举措，更是明令专款专用，禁止流入楼市。

“若被查出贷款转入楼市，将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险。”王玉臣说。

此外，上海金融与发展实验室主任曾刚表示，经营贷比按揭贷款期限要短，意味着贷款人需把原来30年的借款在短时间内还清，实际上增大了还款压力。且需要注意的是，经营贷需每年进行审批续贷，续贷时能否再借到也是个问题。

“现在经营贷利率之所以低，且很容易借到，是因为银行信贷投放压力比较大，找不到合适的贷款需求。但未来经济周期一旦活跃，信贷需求一旦旺盛起来，很有可能经营贷准入门槛会提高，续借的时候不见得能借得到，而且利率也不一定一直保持低位。”曾刚说。

此前，多个监管部门也发布关于违规转贷的风险提示，提醒广大消费者注意在违规“转贷”过程中可能面临的财务、法律、信息安全等方面的风险。