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楼市弱均衡 风险须防范

编者按自2016年9月30日以来,在中央“房住不炒”定位指导下,各地纷纷出台楼市调控措施,全国房地产市场形势发生显著变化,价格上涨势头得到遏制,去库存取得了明显进展。不过,在一线城市房价总体回落的同时,有些热点二线和三四线城市的房价涨幅依然...

编者按 自2016年9月30日以来,在中央“住不炒”定位指导下,各地纷纷出台楼市调控措施,全国房地产市场形势发生显著变化,价格上涨势头得到遏制,去库存取得了明显进展。不过,在一线城市房价总体回落的同时,有些热点二线和三四线城市的房价涨幅依然较高。如何看待房地产市场这种差异?下一步调控该指向哪里?对于这些问题,我们特邀中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞作出解读。

2016年9月30日以来,随着调控力度不断加大,一线城市和部分二线城市楼市急剧升温趋势得到控制,市场逐渐进入弱均衡状态。之所以称之为弱均衡,是因为其基础还不够稳固,提醒我们要高度注意当前房地产市场存在的风险。

首先,重点城市房价泡沫较大。根据我们的研究,2017年全国地级以上城市平均房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)为7.5,35个大中城市超过10,重点城市的房价收入比是合理区间(3至6)的两倍。其次,金融机构的房贷比例偏高。根据有关部门测算,2017年我国的住房抵押贷款与房地产价值比达59.3%,如果房价降幅超过50%,不少家庭或将选择“弃房弃贷”,断供风险增大。再次,居民部门债务率偏高。根据中国人民大学经济学院测算:中国居民部门杠杆率(48.4%)低于发达经济体的平均水平(76.1%),但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%,已高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。房地产资产占我国居民总资产的比重,在2017年就达73%,远高于美国的水平。最后,开发企业负债率过高,多数企业超过国际公认的60%红线。同时,债务到期偿还压力巨大,但销售回款速度却放缓。

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编辑:小金子

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