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1.2万亿消费贷真的用于消费了么

摘要近期,北京、南京、广东等地均开始严查消费贷违规流入房地产市场,许多银行也已经开始监控消费贷的资金流向。市场上对这个问题也比较关注。

金投贷款网(https://loan.cngold.org/)10月10日讯,近期,北京、南京、广东等地均开始严查消费贷违规流入地产市场,许多银行也已经开始监控消费贷的资金流向。市场上对这个问题也比较关注。那么,为什么要有这样的规定?会对房地产市场产生怎样的影响?

南京

8月11日,人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局颁布《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,指出今年以来部分地区和机构的个人消费贷款,特别是不指明用途的个人消费贷款(含信用卡透支,不包括住房贷款汽车贷款)增长过快,其中部分金额大、期限长的消费贷款用途与消费属性不匹配,存在违规流入房地产市场的情况。要求银行加强合规管理和风控管理,全面开展个人消费贷款违规流入房地产市场的自查自纠工作。对查实违规发放的个人消费贷款,各银行要认真整改,对相关责任人严肃问责。

北京

9月5日,北京银监局、央行营业管理部联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求北京市辖内的银行业金融机构重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。9月8日,北京市住建委发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,要求经纪机构及从业人员开展自查,自查问题包括协助购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金,作为购房首付等行为。

广州

9月20日,中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场》的通知,严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷;而个人综合消费贷最高额度不准超过100万元,最长贷款期限不得超过10年。

深圳

深圳大多数银行已将长期消费贷年限由30年调至5年,部分银行由于额度紧张或风控原因,在5年基础上进一步缩短年限甚至暂停消费贷。同时还规定不得以二次抵押来发放个人消费贷款。

全国

据媒体报道,中国央行会同银监会近期要求各地监管部门,指导银行规范个人消费贷款,防止消费贷款违规流入房地产市场。央行的要求重点针对一线和热点房地产城市。

一、1.2万亿消费贷真的用于消费了么?

一般而言,消费贷款的对象是自然人,目的是用于个人消费而非经营和投资,在生活中广泛使用的信用卡、蚂蚁花呗等均属于消费贷的范畴。发放消费贷款对拉动消费、扩大内需、改善居民生活质量、促进国民经济健康发展有着很重要的意义。

最新的数据显示,今年以来短期消费贷款增长迅猛。2015年底国内短期消费贷款规模为40804.52亿元;2016年底为49139.74亿元,增加了8335.22亿元;而截至2017年8月,短期消费贷款规模为61828.26亿元,较2016年底增加了12688.52亿元,大幅超出了去年全年的涨幅。

1.2万亿消费贷真的用于消费了么

理论上讲,短期消费贷款主要用于居民的日常消费。但是与短期消费贷款大幅度增加相对应的是,社会消费品零售总额一直保持稳定增长。从2016年以来,社会消费品零售总额基本稳定在3万亿上下,并没有因为短期消费贷款的激增而激增。这就说明,这些用于消费性质的短期贷款很可能被用到了其他用途上。

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进一步分析这些资金究竟被用到了哪里?居民资金除了消费之外,还有两条途径,一是实体投资;二是金融投资。观察数据可以发现,实体投资的增速保持稳定、外汇相对人民币在贬值、债券市场不太景气、大宗商品和股票市场成交量基本稳定,那么可能的资金流向只有房地产。根据易居房地产研究院的测算,预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿流向楼市,其中9成流入粤、闽、苏、沪、川、冀六个地区。

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二、消费贷为什么会流入房地产?

首先来分析消费贷为什么会流入房地产市场。这就要从房地产的资金链说起。

以个人住房为例,房地产行业的一个简单资金链如下图所示:供给方是开发商,开发商需要找银行贷款盖房;需求方是居民,居民出于自住需求或者投资需求购买房屋。作为居民而言,买房可以有两种模式,一种是全款买房;一种是贷款买房。贷款买房的资金可以分为首付和月供两部分,首付一次性付清,月供每月偿还,这个叫做住房抵押按揭贷款

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今年以来,全国不少城市一方面提高了首付比例,这提高了首付的金额;另一方面提高了房贷利率,这使得居民更愿意去多付首付从而减少月供,甚至更愿意去全款买房;第三限制了贷款额度,使得居民在无法通过正常渠道获得足够资金的情况下更加偏向于通过消费贷款来获得融资。这样,一些人无力支付首付,这时便产生了首付贷款,即通过贷款来凑够首付资金。这种贷款很快被监管层明令禁止。

于是,消费贷、经营贷、装修贷等便有了流入房地产市场的动力,这其中又以消费贷为主力军,它一方面为全款买房者凑足房款;另一方面为按揭买房者凑足首付。从本质上而言,这就相当于变相的“首付贷”,变相的降低首付比例,变相的加杠杆。

其次来分析消费贷流入到房地产市场有何危害。主要有两点。第一是使得房地产调控的效果大打折扣。因为这个资金来源的漏洞,前期限购、限贷、限价等调控政策的效果很可能大幅弱化,市场也会不断地自我强化地产预期,催生出更大的泡沫来。

第二是滋生更大的金融风险。在消费贷进入房产市场过程中,相当于加了3层杠杆。第一层杠杆是按揭贷款;第二层杠杆是以消费贷为代表的“首付贷”,相当于变相的降低了首付比例;第三层是消费贷ABS,即将消费贷款打包成资金池,在金融市场上卖出,从而获得资金,这部分资金又可以再次用于消费贷。这三层杠杆加剧了楼市金融风险的积累,严重时可能会引发系统性风险。

三、怎样促进房地产市场健康发展?

从短期来看,要加强对消费贷的监管,加强技术监管手段的创新,严控消费贷款流向。同时制定相应的惩罚措施,打击消费贷违规流入房产的现象。

当然,短期的手段是治标不治本,最根本的解决方法还是需要建立起完善的房地产长效机制,打破房价单边上涨预期,真正使得房屋回归其本质的居住属性。过去我们对房地产的调控主要在买卖上做限制(如限购限贷)、在价格上做限制(如限价),今后调控的重点要逐步转移到在持有上做限制(如房产税)、在稀缺性上做限制(如发展租赁市场).

4月25日,中央政治局召开会议,对经济形势的表述由去年底的“保持在合理区间”修改为“稳中向好”、“经济向好有周期性因素”,对房地产调控长效机制的表述则由“研究建立”修改为“加快形成”。5月2日,全国人大常委会发布2017年立法工作计划,房地产税法被列入预备及研究论证项目,意味着有关方面将开始对房地产税展开调研和起草工作。这便是在持有上进行限制。

近期北京市年内第6次上调首套房贷款利率,出台“共有产权”和“集体用地建设租赁住房”;广州、成都、郑州、北京、南京等多个城市也相继提高房贷利率水平,陆续出台租赁住房新政,实行租售同权。未来相关的租赁配套政策也将不断完善。这便是在稀缺性上进行限制。

根据国外的经验,房价的最理想状态是随着居民实际可支配收入的增长而增长,二者最好保持在一个稳定的比例。未来随着我国的各项立法举措出台与完善,房地产的投机功能有望弱化,从而真正发挥房子的居住消费功能,一个结构良性的房地产市场有望形成,当然这是一个长期的漫长过程。

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