二手房屋贷款年限受哪些因素影响

二手房屋贷款年限受哪些因素影响？当我们购买商品房办理贷款时，需要对房贷年限做出选择。目前商业银行提供的住房抵押贷款的选择余地很大，贷款年限可以从1年、5年、10年、20年到30年。但是，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限。那么，二手房屋贷款年限受哪些因素影响？

一、土地使用年限

土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混

专家解析：在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。

二、所购房屋的“房龄”

超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”

专家解析：购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如北京东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋都是刚建2年内，因此买房时还会免除营业税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。

三、公积金缴存额度

公积金缴得越多能贷款的年限越短

专家解析：在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。

四、借款人年龄

购房人年龄越大获得批贷的年限越短

专家解析：银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。

延伸阅读：如何确定贷款年限？

贷款期限是愈长愈好，还是短期的好?这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。

一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些;反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限月长越好呢?让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每月还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5—8年。

假若限制一个期限较长的抵押贷款，每月付款额就相应较少，因而就容许由较多的资金积累用语改善生活品质或作其他方面的投资。而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是，是不是选择抵押贷款的期限越长越好呢?这并不是好事，问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高 ，而且随着收入增长，过长的期限会造成过小的每月付款额，从而带来不必要的利息支出。

举例来说，一个年利率10% ，10万元的30年贷款，每个月利息费用878元，全部利息费用是21.6元，是本金的两倍多，同样10万元的15年贷款，每月利息075元，虽然比30年的多了97元，但全部利息支出只有9.35万元，比30年少了12.2万元，还只花了一半的发时间就还清了贷款。房地产投资专家认为，以年利10%为例，10年的总付款额是抵押款的1.59倍，若选择20年分期付款总付款额便达到了抵押额的2.3倍。因此，购房者应根据自己经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限，一般应选择10到15年贷款期限为适当。对资金比较充裕的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同时对外作出短期投资，短期投资的回报足以偿还长期借贷并有赢余。

对于资金紧张的购房人，由于除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，所以还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期贷款比较合适。

七成二十年贷款十所有贷款中成数最高，期限最长的一种，但很难说是最好的一种。最主要的是购房人要依据自己的实际情况选择适合自己的贷款种类。

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